Un relevamiento reciente de la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC) muestra un empeoramiento notable en el estado de los locales comerciales en la Ciudad
Durante el primer semestre de 2025, varios corredores comerciales tradicionales de la Ciudad de Buenos Aires, entre ellos, Cabildo, Rivadavia, Santa Fe, Florida, avenida Alvear y Palermo Soho, experimentaron un proceso de reconfiguración en su actividad, con un freno en el dinamismo comercial y un aumento en la cantidad de locales vacíos.
Según datos de la consultora especializada en real estate Newmark, la vacancia promedio en los principales ejes comerciales de la ciudad alcanzó el 7,8 % en el primer semestre de 2025. Esta cifra representa un incremento frente al 5,1 % registrado en el segundo semestre de 2024 y al 3,6 % del mismo período del año pasado.
Por su parte, el relevamiento bimestral de la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC) correspondiente a julio-agosto de 2025 señala un incremento del 30,6 % interanual en la cantidad de locales vacíos (en venta, en alquiler o cerrados), y una suba del 14,7 % respecto al bimestre inmediatamente anterior.
Zonas más afectadas
Los corredores más impactados por la vacancia son calle Florida y avenida Alvear, donde la desocupación de locales alcanza el 14 % y el 15,5 % respectivamente, siendo esta última la más alta entre las zonas relevadas. Este fenómeno se vincula, en parte, con una menor presencia de turistas internacionales y un retroceso del consumo de bienes suntuarios, influido por el tipo de cambio y el contexto económico.
También se registra una vacancia elevada en avenida Cabildo en la Comuna 13, donde los locales sin ocupar representan el 9,6 % del total.
Zonas con mayor ocupación
En contraste, algunas zonas muestran una vacancia significativamente menor. Entre ellas se destacan:
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Caballito: 2,6 %
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Santa Fe y Scalabrini Ortiz: 2,8 %
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Palermo Soho: 3,3 %
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Flores: 4,6 %
Estas áreas mantienen una alta ocupación gracias a un perfil de consumo más estable, con predominio de comercios de cercanía y rubros orientados a necesidades cotidianas, lo que permite sostener la demanda aun en contextos económicos adversos. El mercado comercial no solo enfrenta un incremento en la disponibilidad de espacios, sino que también experimenta una mayor rapidez en la rotación de marcas.
Según datos de la consultora Newmark, la tasa de renovación de locales comerciales aumentó del 2,8 % en el primer semestre de 2024 al 4,2 % en el mismo período de 2025. Las zonas con mayor actividad en cuanto a recambio de alquileres son Florida (7,4 %) y Palermo Soho (5,8 %), consideradas por la firma como “epicentros de cambio y renovación” en contraste con corredores más consolidados como Caballito y Flores. En particular, Palermo Soho se destaca como un espacio enfocado en la creatividad y la experimentación de nuevas marcas.
Un dato relevante es que, pese a tener la mayor vacancia, avenida Alvear presenta la menor renovación de marcas, con un 2,3 %. Esto indica que los operadores consolidados del segmento de moda premium mantienen su permanencia en la zona.
Desde Newmark señalan que las estrategias comerciales han evolucionado y que, actualmente, aspectos como abrir locales en ubicaciones privilegiadas, mantener precios competitivos o complementar con canales online ya no son suficientes. La dinámica del sector ahora se define por la capacidad de las marcas para combinar lo físico y lo digital, lo aspiracional y lo accesible, así como lo inmediato con lo experiencial.
Por otro lado, la apertura de la importación también afectó el comercio local. En el primer semestre de 2025, las importaciones desde Asia, principalmente de China, crecieron cerca del 80%, “un fenómeno que está modificando el mapa de productos disponibles en Argentina. Este flujo creciente de bienes, que abarca desde indumentaria hasta tecnología, obliga a las marcas a repensar sus estrategias para ser competitivas frente a los nuevos jugadores que llegan al mercado”, agrega el informe.