La iniciativa de la legisladora Bárbara Rossen propone crear el distrito “Antiguo Colegiales” para preservar las casas bajas y los PHs frente al avance de las grandes construcciones
El avance de las moles de cemento sobre los barrios residenciales de la Ciudad de Buenos Aires volvió a encender las alarmas en el ámbito legislativo. La legisladora porteña Bárbara Rossen presentó el proyecto de ley “Antiguo Colegiales”, una iniciativa que busca crear un distrito especial para blindar el perfil urbano, arquitectónico y social de un sector clave del barrio, actualmente acorralado por la presión inmobiliaria.
El área a proteger está delimitada al sur de la estación ferroviaria, entre las avenidas Federico Lacroze, Álvarez Thomas y Elcano. Según el documento, este polígono posee características paisajísticas únicas que configuran una identidad barrial propia, hoy en un “proceso de vulnerabilidad” debido al auge de nuevos desarrollos constructivos.
Un oasis de casas bajas y PHs
A diferencia de sus vecinos Palermo y Belgrano, este sector de Colegiales logró mantener a lo largo del tiempo una fisonomía de densidad media-baja. Protegido históricamente por los límites que imponen las vías del tren y las avenidas, el corazón de la zona se caracteriza por:
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Viviendas individuales y los tradicionales PH (propiedad horizontal) de hasta dos pisos.
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Calles fuertemente arboladas que conservan el aire de barrio.
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Comercios de escala vecinal que fomentan la vida comunitaria.
Mientras que los bordes de las avenidas ya muestran una alta densidad edilicia, el interior de este polígono resiste como un testigo de la arquitectura de la segunda mitad del siglo XX.
El peligro de la “asimetría normativa”
El principal argumento del proyecto radica en el olvido regulatorio que sufrió esta porción del mapa porteño en comparación con sus alrededores. En las últimas décadas, el entorno de Colegiales fue objeto de diversas planificaciones específicas:
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Distrito U20 “Nuevo Colegiales” (fines de 1980): Reurbanizó los antiguos playones ferroviarios e industriales, dando origen al actual polo audiovisual y gastronómico.
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Distrito U28 “Belgrano R”: Creado en la misma época para proteger las residencias con jardín.
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Distrito U66 (2017): Afectó al playón ferroviario de la calle Moldes, combinando la construcción de edificios residenciales con la creación de un parque público.
“Mientras que el entorno ha sido objeto de planificaciones específicas, el sector aquí propuesto ha permanecido bajo normas genéricas”, advierte el proyecto de Rossen.
Esta “asimetría normativa” es la que, según los impulsores de la ley, deja desprotegido al tejido histórico de Colegiales, convirtiéndolo en el blanco perfecto para constructoras que buscan terrenos donde los límites de altura son más laxos que en los distritos vecinos ya consolidados. La iniciativa legislativa busca ahora reconocer, consolidar y potenciar esa identidad antes de que el paisaje de las veredas soleadas y los PHs desaparezca por completo.
1. Zona 1 – Residencial de Densidad Media
Está pensada para las áreas de transición que conectan el interior del barrio con las zonas de mayor movimiento. Abarca dos sectores específicos (uno de ellos delimitado por Elcano, Forest y el Distrito U28). Permite una mixtura equilibrada entre la vivienda y el equipamiento comercial o de servicios a escala barrial, pero con topes de altura que no rompan el paisaje actual.
2. Zona 2 – Residencial de Baja Densidad (Valor Patrimonial)
Es el corazón del proyecto y el sector más protegido. Comprende el interior residencial donde predomina el entramado histórico de viviendas unifamiliares y PHs de planta baja y hasta dos pisos. Aquí las normas de edificabilidad son las más estrictas para prohibir la construcción de edificios en altura, garantizando el ingreso de sol, la forestación y la escala humana del barrio.
3. Zona 3 – Residencial de Baja Alta (Mayor Altura)
Corresponde a los bordes del polígono, es decir, los frentes que dan a las avenidas principales. Al ser vías de circulación masiva que ya cuentan con un proceso de sustitución edilicia consolidado, la normativa aquí es más flexible: se permite una mayor densidad constructiva y altura, concentrando allí el desarrollo inmobiliario e intensidad de usos comerciales para no saturar el interior del barrio.
4. Zona 4 – Pasaje Corregidores, Residencial de densidad baja
Esta zona está destinada a regular aquellos sectores donde conviven de manera histórica las viviendas con actividades comerciales, pequeños talleres o espacios institucionales. La normativa busca que los nuevos comercios mantengan la escala de cercanía (almacenes, cafés, librerías) y prohíbe la instalación de grandes superficies o actividades ruidosas que alteren la tranquilidad vecinal.
5. Zona 5 – UP Plaza San Miguel de Garicoits
Orientada a regular las áreas linderas a las vías del Ferrocarril Mitre y las tierras remanentes. La normativa en esta zona prioriza de forma estricta el uso público, la parquización, la protección del arbolado urbano y la creación de “corredores verdes” que sirvan como amortiguación ambiental frente al paso del tren.
