El mercado de alquileres en los barrios de la zona del Abasto (Comunas 3 y 5) atraviesa un proceso de revalorización que, por segundo trimestre consecutivo, le gana la carrera a la inflación. Según el último informe del IDECBA (primer trimestre de 2026), la dinámica de precios en barrios como Almagro y Boedo ha mostrado una aceleración intertrimestral superior a la registrada a fines del año pasado, consolidando una tendencia de encarecimiento real de la vivienda.
Almagro y Boedo: la presión sobre la clase media
El barrio de Almagro se posiciona como el más costoso de este eje. Para un departamento de dos ambientes, el precio promedio alcanzó los $698.244, lo que representa un salto significativo respecto al cuarto trimestre de 2025, cuando la zona mostraba una relativa estabilidad. Por su parte, un monoambiente en Almagro ya promedia los $554.250, situándose incluso por encima de la media de la Ciudad ($538.595).
Boedo, por su parte, mantiene una tendencia alcista con un valor medio de $627.580 para las unidades de dos ambientes. Si se compara con el primer trimestre de 2025, la evolución interanual en la Comuna 5 promedió el 33,6%, superando el avance del Índice de Precios al Consumidor de la Ciudad (IPCBA), que fue del 32,1% en el mismo periodo.
El corredor de la Comuna 3: Balvanera y San Cristóbal
En el extremo opuesto, Balvanera y San Cristóbal continúan ofreciendo los valores más competitivos de la zona central, aunque no están exentos de las subas.
Balvanera: Un departamento de dos ambientes promedia los $649.101. Hace un año, este barrio era uno de los principales motores de la oferta en pesos; hoy, aunque mantiene el volumen, los monoambientes ya rozan los $492.492.
San Cristóbal: Se mantiene como uno de los “pisos” de la zona para unidades pequeñas, con dos ambientes a $617.667 y tres ambientes a $1.053.865.
Comparativa: del alivio de 2025 a la tensión de 2026
La evolución de los últimos doce meses muestra un cambio de clima en el mercado inmobiliario:
Aceleración intertrimestral: Mientras que en el cuarto trimestre de 2025 los precios habían mostrado una curva más moderada (con variaciones que en algunos segmentos apenas acompañaban el IPC), el primer trimestre de 2026 arrancó con subas de entre el 8% y el 11% respecto al cierre de año.
Recuperación de la oferta: En el primer trimestre de 2025, el mercado operaba con un stock de avisos muy limitado tras años de incertidumbre normativa. El informe actual muestra un récord de avisos para un primer trimestre, aunque con una caída del 15% respecto al stock de fines de 2025, un fenómeno estacional recurrente.
Dolarización contenida: A diferencia del corredor norte (Núñez/Palermo), donde el 40% de la oferta es en dólares, en las Comunas 3 y 5 la oferta predominantemente se mantiene en pesos. Esto convierte a Almagro y Balvanera en los principales receptores de la demanda de clase media que huye de los contratos en moneda extranjera.
El desafío de las unidades familiares
El informe de 2026 subraya un problema creciente en Balvanera y San Cristóbal: la escasez de metros cuadrados. Tres cuartas partes de las publicaciones en estas comunas corresponden a departamentos de 1 y 2 ambientes.
Para quienes buscan unidades de 3 ambientes, la oferta es drásticamente menor y los precios en Balvanera ya promedian los $929.615, lo que representa un desafío para el presupuesto familiar en una zona que históricamente fue considerada el “punto de entrada” accesible a la Capital Federal.
J.C.
