Suben los precios de venta, los alquileres siguen firmes y crece la demanda por viviendas de calidad
El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa durante 2026 una etapa de consolidación que tiene a la Comuna 13 como uno de sus principales protagonistas. Belgrano, Núñez y Colegiales muestran una combinación de factores que explica el renovado interés de compradores e inversores: aumento en los valores de venta, alquileres con fuerte demanda, nuevos desarrollos y una creciente valorización urbana.
Tras varios años marcados por la incertidumbre económica, el sector comenzó a mostrar signos de recuperación que hoy se reflejan en un mayor nivel de operaciones y en una sostenida revalorización de las propiedades, especialmente en el corredor norte de la Ciudad. Belgrano mantiene su posición como uno de los mercados inmobiliarios más sólidos de Buenos Aires.
Los relevamientos privados muestran que el valor promedio del metro cuadrado ronda actualmente los 2.526 dólares, ubicándolo entre los barrios más caros de la Ciudad, apenas por debajo de Palermo y por encima de la mayoría de las zonas residenciales porteñas.
La demanda continúa siendo alta gracias a una combinación difícil de igualar:
- excelente conectividad;
- amplia oferta comercial;
- cercanía con universidades y centros de salud;
- espacios verdes;
- edificios modernos con amenities.
Además, Belgrano concentra una importante oferta de departamentos familiares de dos, tres y cuatro ambientes, muy buscados tanto para vivienda permanente como para inversión.
Si existe un barrio que viene ganando protagonismo durante los últimos años, ese es Núñez. El desarrollo del Parque de Innovación, las obras en el entorno del estadio Monumental, la renovación del corredor de la avenida del Libertador y la expansión de emprendimientos premium impulsaron una fuerte valorización del barrio.
Actualmente presenta uno de los valores de metro cuadrado más elevados de la Comuna 13, con un promedio cercano a 2.569 dólares, superando incluso a Belgrano en algunos segmentos del mercado. Los especialistas coinciden en que Núñez dejó de ser solamente un barrio residencial para transformarse en uno de los polos urbanos con mayor proyección de crecimiento de Buenos Aires.
Mientras Belgrano y Núñez consolidan precios elevados, Colegiales continúa posicionándose como una alternativa atractiva para quienes buscan ingresar al mercado inmobiliario del corredor norte. Con un valor promedio cercano a 2.334 dólares por metro cuadrado, todavía ofrece precios más competitivos manteniendo excelentes niveles de calidad urbana y conectividad.
El barrio continúa captando compradores jóvenes, familias y pequeños inversores atraídos por su perfil residencial, su cercanía con Palermo y Belgrano y la llegada de nuevos emprendimientos.
En paralelo, el mercado de alquileres continúa mostrando fuerte movimiento. Los informes más recientes ubican a Núñez y Belgrano entre los barrios con valores locativos más elevados de la Ciudad, impulsados por la alta demanda y una oferta que comenzó a recuperarse tras los cambios regulatorios registrados durante los últimos años.
La mayor estabilidad macroeconómica y la recuperación del crédito hipotecario también comienzan a modificar lentamente el comportamiento del mercado, generando un mayor equilibrio entre alquiler y compra.
El perfil de la demanda también cambió. Las inmobiliarias consultadas por distintos relevamientos coinciden en que hoy los compradores priorizan:
- edificios con amenities;
- eficiencia energética;
- balcones y espacios abiertos;
- cercanía al transporte público;
- barrios con oferta gastronómica y comercial;
- seguridad y calidad del espacio público.
En ese escenario, Belgrano, Núñez y Colegiales reúnen prácticamente todas esas condiciones, lo que explica su capacidad para sostener la demanda incluso en períodos de desaceleración económica.
Otro de los factores que explica la valorización de la Comuna 13 es la importante inversión pública y privada registrada durante los últimos años. La creación del Parque de Innovación, la recuperación de nuevos espacios verdes, la modernización del transporte, los proyectos de infraestructura y la llegada de edificios de usos mixtos modificaron significativamente el perfil urbano del corredor norte. A ello se suma el desarrollo de nuevos polos gastronómicos y comerciales que incrementan el atractivo para residentes e inversores.
Perspectivas para el segundo semestre
Las proyecciones del sector indican que, si se mantiene la estabilidad macroeconómica y continúa la recuperación del crédito, el mercado inmobiliario podría cerrar 2026 con uno de sus mejores desempeños de los últimos años.
Para la Comuna 13, el panorama aparece especialmente favorable. Belgrano continuará siendo uno de los barrios más buscados para vivienda familiar, Núñez consolidará su crecimiento como nuevo polo de inversión y Colegiales seguirá ofreciendo oportunidades para quienes buscan ingresar a un mercado de alta demanda antes de nuevas subas de precios.
El comportamiento del mercado confirma que el corredor norte porteño continúa siendo uno de los principales motores del sector inmobiliario de Buenos Aires, tanto por la calidad de su infraestructura urbana como por el creciente interés que despierta entre desarrolladores, inversores y familias que eligen la Ciudad para vivir o resguardar sus ahorros.
